前两个月，全国住房成交量同比增长6.1%。这个数字尽管抹煞了地域间的差异，但依然能大体反映出成交量回暖的现实。刚刚结束的住房与城乡建设部全国房地产市场调研，得出了上述最核心的数据。住建部对这一“微服私访”的结果比较乐观。
在房地产市场争论太多、博弈太复杂、统计数据多如牛毛的情况下，住建部采取“微服私访”的方式调研楼市，这是值得鼓励的。作为房地产主管部门，没有调查就不能把准市场的脉搏，开出的药方往往就缺少疗效。笔者以为，住建部“微服私访”楼市最好成为常态，其他部门也值得借鉴“微服私访”这种调研方式。
    但是，住建部此次“微服私访”的结果——全国住房成交量同比增长6.1%，是否完全真实值得商榷。所谓“微服私访”，即调查者隐藏真实身份到各楼盘现场去了解真实状况，最有可能是以“买房人”的身份调研。对开发商来说，每一个到访楼盘现场的人都是潜在的购房客户，对于潜在客户，开发商是不可能说真话的。即便成交量下滑，开发商也会说成交易增长——商人说自己的产品紧俏、热销，是一种销售策略。
    从这个角度而言，住建部“微服私访”的结果就可能与事实有些出入。而且，住建部调研的结果，很可能包括了近期大量上市的政策性住房，比如经济适用房和限价房。政策性住房的成交量，民生意义大，但是，政策性住房拉动的住房成交量对市场而言不具有判断价值。
    不可否认的是，个别城市住房成交量的确呈现出“小阳春”现象，这既是因为中央与地方政府救市，也是因为开发商以降价来提升交易量。但要意识到，个别城市的住房成交量回暖，并不意味着中国楼市回暖。开发商不能因此而兴奋过度，住建部更不能过于乐观。依笔者之见，目前房价依然偏高，还有继续下调的空间。
    从当前的经济大环境来看，还不能支撑楼市回暖。国际金融危机深不见底、中国经济增长面临下行风险，决定了居民预期收入存在不确定性。在这种情况下，即便消费者有买房的意愿，但不一定有购买势力。所以，不排除楼市“小阳春”之后还有长时间的“倒春寒”——判断楼市走势不能忽视大环境。
    从市场层面而言，也不能轻言楼市回暖。来自官方的统计数据显示，截至去年12月底，全国商品房空置面积为1.64亿平方米。要消化掉这些空置房需要漫长的时间。而且，银行出于风险考虑，对房地产贷款异常谨慎。开发商面临的压力不仅在于房子销售，还在于自身的资金安全。因而，选择降价销售很可能是今后一段时间楼市的主旋律。
    笔者以为，未来一段时间住建部对房地产市场的政策仍定位于观察期，是正确的选择。只有让供求双方进行充分博弈，才能产生合理的住房价格。而一味救市就容易让房价偏离市场轨道——任何时候我们都不能忽视市场规律。
    当然，对于当前的楼市，有关部门并不是无所作为。如果能积极推动国家和地方政府让利，同时鼓励开发商降价促销，为消费者切实减轻买房负担，楼市价值回归的速度无疑会加快。笔者以为，要想楼市回暖有两个提前，要么降价促销，要么提高居民收入。但在当前语境下，提高居民收入显然困境重重，而国家、地方政府、开发商三方共同让利，则是可取的。
    全国住房成交量同比增长6.1%，笔者以为，这既不是“定心丸”，更不是“兴奋剂”。这一数据是否符合市场实情还值得推敲，因为“微服私访”得到的结果不一定全是市场真相。即便“微服私访”得来的这一数据是真实的，也不能因此就认为楼市回暖。

<编辑：冯海伟>